Pelotazos urbanísticos

El término pelotazo se ha ido generalizando en los medios de comunicación durante los últimos años, tanto que, según me entero, hay una propuesta en la RAE de añadir una cuarta acepción en el diccionario (el vocablo ya existe con significados que apenas se usan) que lo definiría como "operación económica que produce una gran ganancia fácil y rápida". Esta definición, que responde adecuadamente al uso habitual que se hace del término, es en principio independiente de la naturaleza de la operación. Por ejemplo, una compra de acciones bursátiles a bajo precio justo antes de una fuerte alza de la bolsa y la inmediata venta posterior sería un ejemplo perfecto de pelotazo. Sin embargo, el pelotazo por antonomasia, o al menos el más popular en los periódicos, es el urbanístico que, en este lenguaje de escaso rigor técnico, vendría a ser la compra de un terreno rústico (no urbanizable) a muy bajo precio que enseguida se "recalifica" en urbanizable por el ayuntamiento correspondiente y aumenta sustancialmente de valor. La operación económica es, como en el caso de las acciones, una compra y una posterior venta; la diferencia (muy relevante) es que la subida de precio es en el primer caso debido a las escasamente controlables dinámicas bursátiles mientras que en el segundo obedece a la acción concreta de unos pocos que tienen la capacidad de cambiar el planeamiento vigente: reclasificar (que no recalificar, como suele decirse) unos terrenos con el régimen de suelo no urbanizable al del suelo urbanizable.

Pelotazo, como denota su desinencia, es un término peyorativo y, efectivamente, lo consideramos algo malo porque no nos parece ético que se gane mucho dinero de forma fácil y rápida. Supongo que en nuestras "estructuras ideológicas" debemos tener inscrito el mantra de que el dinero ha de ser proporcional al esfuerzo empleado en ganarlo y, por más que asistamos continuamente a realidades que lo niegan y hasta que se dignifiquen los modelos de conducta que cabría considerar propios de la "cultura del pelotazo", pienso que la mayoría seguimos teniendo en nuestras mentes un núcleo que se resiste a aceptarlas como éticamente correctas. Como ejemplo pertinente a tal respecto, comentaré que, en mi opinión, unos de los factores más importantes del desencanto de muchos con el primer o segundo gobierno socialista pudo haber sido el elogio "oficial" hacia el enriquecimiento rápido por parte del Ministerio Solchaga, animándonos a aprovechar el boom económico de los ochenta. Ahora bien, el pelotazo urbanístico (el pelotazo por excelencia) se ha convertido en el más denostado de todos. Los artífices de ello han sido fundamentalmente los periodistas y sus motivos distan mucho de ser loables; si les gusta tanto cebarse con las "recalificaciones" no es sino porque en estas operaciones andan siempre liados políticos, cargos públicos municipales y/o autonómicos que son los que tienen que dictar resoluciones mediante las cuales se aprueban las correspondientes modificaciones del planeamiento.

Ahora bien, hay algo que nunca cuentan los periodistas, sea porque lo ignoran o porque explicarlo devaluaría el componente "escandaloso" de la noticia reduciendo su interés mediático (y ambas explicaciones dejan en mal lugar a los "profesionales de la información"). Eso que no se explica es que el sistema legal urbanístico español (el de todas las comunidades autónomas) se basa en el pelotazo. Para ser más preciso, el crecimiento de las ciudades españolas (al menos el crecimiento ortodoxo, según el modelo derivado del marco legal) se basa en convertir terrenos rústicos en suelo urbanizable, reconociendo a los propietarios de dichos terrenos el derecho al aumento de precio de los mismos. Se supone que ese incremento de valor se concede a los propietarios a cambio de que urbanicen (y cedan los viarios y espacios destinados a dotaciones públicas, además de un 10% de ese aprovechamiento urbanístico). Todas las legislaciones urbanísticas del Estado, al definir el régimen jurídico del derecho de propiedad de los suelos urbanizables, reconocen el derecho de los propietarios de tales terrenos a patrimonializar esos aumentos de valor derivados directamente de la clasificación urbanística (una vez cumplidos sus deberes de urbanización y cesión). Sólo se exige que esos aumentos de precio (aprovechamiento urbanístico) sean aproximadamente iguales para todos los propietarios que queden en el mismo régimen jurídico dentro del municipio. Dicho en términos periodísticos: que el derecho al pelotazo sea más o menos el mismo para cualquier propietario que tenga la suerte de que sus terrenos rústicos se clasifiquen como urbanizables. Los que no tienen esa "suerte", pues se joden.

En un lenguaje algo más técnico el incremento de precio, esa ganancia fácil y rápida a que se refiere la definición de pelotazo, se denomina plusvalía. Plusvalía, según el DRAE, significa "acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella". La cosa es el suelo, la finca rústica que pasa a ser urbanizable. Su incremento de valor se debe ciertamente a una causa extrínseca; mientras el suelo es rústico y sólo puede dedicarse a aprovechamientos de naturaleza primaria (a veces ni a esos), su precio depende de factores intrínsecos (el rendimiento agrícola de los terrenos, por ejemplo) o de inversiones realizadas por el propietario para mejorar aquéllos. El valor del terreno así calculado es el que reconoce la Ley como cuantía económica del derecho de propiedad inmueble y, en teoría, es el básico que se utiliza para expropiar terrenos no urbanizados destinados a usos públicos (carreteras, por ejemplo). En cambio, el valor de esos mismos terrenos, exactamente en la misma situación física, inmediatamente clasificados como urbanizables por un plan municipal aumenta (y mucho). ¿Por qué? Pues simplemente porque el precio ya no se calcula en función de los rendimientos agrícolas (intrínsecos) sino como componente residual del valor de venta de los productos inmobiliarios (viviendas, oficinas, comercios) que podrán construirse una vez urbanizados (a veces incluso antes de urbanizarse). Creo que es bastante obvio que la causa de ese incremento de valor es extrínseca, no depende del terreno en sí (ni tampoco de los esfuerzos "legítimos" de su propietario) sino de una decisión administrativa que, en teoría, pretende resolver necesidades públicas, y, por tanto, ha de calificarse con todo rigor de plusvalía.

Como ya he dicho, estrictamente hablando, en nuestro marco jurídico las plusvalías no forman parte "intrínseca" del derecho de propiedad. Sin embargo, una vez creadas (gracias a la acción pública del planeamiento, insisto), la misma Ley reconoce el derecho de los propietarios a incorporarlas a su patrimonio, como "compensación" del cumplimiento de una serie de deberes. Estos deberes suponen, claro está, coste económico pero, en la práctica totalidad de los casos, estos costes son enormemente inferiores a la cuantía de las plusvalías. Importa aclarar, por si alguien puede confundirse, que estas plusvalías nada tienen que ver con los beneficios de las actividades económicas de la promoción inmobiliaria. Una vez clasificado el suelo como urbanizable, sin que el propietario haya gastado un duro, aumenta su precio. Luego aumentará más todavía, pero esos siguientes incrementos obedecen (al menos en teoría) a los beneficios de las actividades de urbanizar o construir. Si alguien se mete a promover un edificio de viviendas lo hace obviamente porque espera ganar dinero y ese margen de rendimiento es el motor de esta actividad productiva, como de cualquier otra. La plusvalía urbanística, en cambio, no está vinculada a ninguna actividad productiva y, de hecho, es una rémora para el promotor ya que le incrementa los costes de adquisición del insumo básico de su negocio, el suelo que ha de urbanizar y construir. Ya puestos, a nadie se le ocultará que el alto precio de las viviendas (o cualesquiera productos inmobiliarios) tiene mucho que ver con estas plusvalías, con la existencia del pelotazo institucionalizado; pero ese es otro asunto en el que ahora prefiero no entrar.

Así pues, las plusvalías existen y son intrínsecas a un sistema legal que reconoce que se las apropien los dueños de los terrenos que han pasado a ser urbanizables. Si a ello le sumamos que la cuantía de las plusvalías, especialmente en ámbitos geográficos de fuerte dinámica inmobiliaria, es muy alta, mucho mayor que los márgenes de beneficio de la actividad promotora inmobiliaria, es fácil entender que el sistema en sí mismo ha de propiciar necesariamente las apetencias de los propietarios de terrenos rústicos para que se les clasifiquen sus terrenos. Y, por la misma lógica, también la proliferación de "personajes" dispuestos a "invertir" en la compra de terrenos rústicos (a precios más altos que los que corresponden a sus rendimientos pero mucho menores a los que alcanzarán una vez urbanizables) y en la compra de voluntades políticas que se traduzcan en las convenientes modificaciones de los planes. Todo ello ocurre, quede claro, no porque los seres humanos seamos muy codiciosos o malvados (que también, pero esos son los datos de partida), sino por las dos razones ya expuestas: que se reconoce el derecho a privatizar las plusvalías generadas por una acción pública y que esas plusvalías son muy altas, tanto como para ser capaces de movilizar muchos intereses.

Por tanto, y es lo que quería establecer con este post, no nos escandalicemos demasiado por las actuaciones de los protagonistas de los pelotazos urbanísticos, sino entendamos primero que el pelotazo está inscrito en la propia lógica del sistema. Sólo entonces podremos plantearnos líneas de actuación para resolver este asunto que, desde luego, no es nada bueno ni desde el punto de visto ético ni desde el económico (salvo, claro está, para el beneficiario del pelotazo). Pero antes de referirme a esas posibles líneas de actuación anti-pelotazo (que ni siquiera requerirían alteraciones legales significativas), es necesario tocar algunos otros aspectos que complican el problema. Por citar un par de ellos a modo de tareas de reflexión para mis lectores, diré en primer lugar que se piense hasta qué punto los españoles, tan apegados históricamente a la propiedad inmueble, asumen de verdad que las plusvalías no forman parte intrínseca de su derecho. Esta cuestión no es baladí y de hecho, por mucho que digan las leyes, uno de los dos principales partidos de nuestro país, aunque con medias palabras, defiende una concepción privatista de las plusvalías inmobiliarias. Otro asunto interesante para preguntarse es por qué nunca se cuantifican (en euros) las plusvalías, cuando es algo relativamente sencillo; en mi opinión, esta actitud oscurantista respecto al dinero (tan característica de la cultura castellana) contribuye poderosamente a la cultura del pelotazo. En fin, podría apuntar algunas cuestiones más pero, como siempre, ya me he alargado demasiado y, para colmo, con un tema que sé que es aburrido para la mayoría (a mí es que me toca en mis quehaceres profesionales y en estas últimas semanas ando justamente montando algunos mecanismos que inciden en estas cuestiones en el Plan que dirijo).

CATEGORÍA: Política y Sociedad