Corrupción urbanística (y, ya de paso, el problema de la vivienda)

¿Alguien sabe lo que es? Hace un par de fines de semanas hubo un documental en Informe Semanal: ¡qué ceremonia de la confusión! Pero se ha puesto de moda, saltan los escándalos y todo va al mismo saco. ¿Denominadores comunes? Que personas cercanas al poder (municipal, normalmente) se forran mediante operaciones inmobiliarias aprovechándose de cambios en los planes urbanísticos. ¿La palabrita mágica? Recalificación (urbanística). Bueno, en realidad, si nos ponemos estrictos, se debería decir reclasificación (o cambio en la clasificación) urbanística ... pero, ¿qué más da? Pongamos un ejemplo (el ejemplo). Un señor posee unos terrenos rústicos que valen lo que valen (es decir, poco) de acuerdo a sus aprovechamientos “primarios” (agrícola, forestal, ganadero, etc). Este señor “convence” a un alcalde (o a todo el comité local del correspondiente partido político; se recomienda que cuanta menos gente mejor) de que esos terrenos son superchachipirulis para hacer una urbanización de adosados extralujo con campo de golf y matarile, rile, rile ... El Ayuntamiento tramita una modificación del plan general municipal y clasifica (“recalifica”) esos terrenos de suelo urbanizable. Y, tachán, el precio del suelo se multiplica. Y se multiplica bastante bastante. De ese incremento mágico del valor de la propiedad inmueble, una parte pasa a los bolsillos de quienes, en ejercicio de sus responsabilidades públicas, lo hacen posible. Y a eso se le llama corrupción urbanística (y ciertamente, lo es).

Ahora bien, no es corrupción (al menos, no es un delito tipificado) cuando esos mismos terrenos rústicos se clasifican como urbanizables en el mismo plan general (ya que, al fin y al cabo, todo el necesario crecimiento de los municipios ha de hacerse clasificando el suelo rústico a urbanizable), pero sin que haya comisiones ni ninguna “presión” o “favor” hacia los propietarios privados. Es decir, siempre que se mantenga la ficción angélica de que es irrelevante quienes son los propietarios de las fincas que, entre todas las rústicas del municipio, han sido “elegidas” como las más idóneas para albergar el crecimiento residencial (o industrial o turístico o ...). Pero lo cierto es que siempre que se clasifica un suelo rústico como urbanizable (e insisto en que esta operación es necesaria) los propietarios afortunados resultan “premiados” con un incremento tremendo del valor de su patrimonio (ahorrándose, además, el pagar comisiones). Este incremento bestial del valor del suelo derivado de la clasificación se denomina “plusvalía urbanística” en la jerga del oficio.

¿A cuánto ascienden estas plusvalías? Pues depende del “precio de mercado” de los productos inmobiliarios que se puedan hacer en los terrenos. En el marco de nuestro querido “mercado libre” (las comillas son para acentuar mi intención irónica, para quien no se haya dado cuenta) estas plusvalías ascienden a la máxima cantidad que está dispuesto a pagar un promotor inmobiliario para obtener un rendimiento normal de su actividad económica. Si es una finca que se clasifica como urbanizable residencial, el dueño del suelo calcula a cuánto se pueden vender las viviendas que pueden construirse (siempre se pone en los precios más caros) y resta los costes de construcción, urbanización, financieros, así como el beneficio del promotor ... y todo lo que queda (muuuucho) para él: ése es el precio del suelo. Al partir del precio final de la vivienda (ya de por sí abusivo), el sistema actual lo que hace es tender a aumentarlo, ya que el propietario, a diferencia del constructor, no está normalmente obligado a poner su activo (el suelo) en circulación por lo que no venderá por debajo de los valores máximos del entorno, más bien al contrario. Y no hace falta que diga que el precio “inicial” del suelo (antes de urbanizarlo) se convierte en uno de los factores más importantes del precio final de la vivienda y el que más tendencia alcista presenta.

La corrupción urbanística es, sin duda, algo deleznable ... pero no está en la base del problema social de la vivienda. Más bien, me atrevo a decir que es al revés. Es un sistema como el nuestro que permite que unas plusvalías tan inmensas sean apropiadas individualmente el que incita “per se” a la corrupción urbanística. Como dijo muy gráficamente uno de los implicados en alguno de los recientes escándalos de la Comunidad de Madrid, “si aquí alguien se va a forrar, yo quiero mi parte”. Y ahí está la cuestión, que esas plusvalías son públicas ya que son un incremento de valor derivado directamente de la acción pública, de la decisión pública de que unos terrenos sean edificables. Porque (para quien no lo sepa) el derecho de propiedad no incluye en este país el derecho a edificar. Este es un plus (con mucho contenido económico) que lo otorga la comunidad, la sociedad, a través del planeamiento. Por tanto, ese plus es de todos y debería revertir a todos. Obviamente de forma transparente (no mediante comisiones e ingresos en bancos andorranos).

Hay muchas formas de articular en la práctica que esas plusvalías (o una parte muy cuantiosa de las mismas) reviertan a la comunidad. Y, sin duda, esa reversión se puede traducir en la disminución notable de los precios de las viviendas. Si se logra que el factor suelo disminuya significativamente, lo hará el precio final de la vivienda. Ahora bien, para que nadie se llame a engaños, cualquier forma concreta que se proponga requiere necesariamente la intervención pública (en principio, de los ayuntamientos) y supone ineludiblemente que los propietarios de suelo no urbanizado asuman (a la fuerza, desde luego) que sus terrenos valen lo que valen y que no es de ellos el sobrevalor derivado de sus expectativas urbanísticas. De paso, así se acaba la corrupción porque ¿a quién le iba a interesar que le clasificaran un terreno de urbanizable cuando eso no le iba a significar un incremento de valor?

El Gobierno de la Nación ha presentado en el Congreso un proyecto de Ley que va más o menos en este sentido. Pero es demasiado tímido y, tal como está, lo máximo que puede lograr es que las plusvalías pasen del propietario al constructor, lo que, a la postre, igual da en cuanto al precio final de la vivienda. Y dudo que se atrevan a ir mucho más allá, porque el PP, nuestro gran defensor del “mercado libre” y la “propiedad privada” se opondría con uñas y dientes (y seguramente conseguiría el apoyo de la mayor parte de los partidos nacionalistas). De otra parte, para ser justos, lo cierto es que tampoco puede ir mucho más allá, porque las competencias en urbanismo son de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. Y no basta con legislar; hay que intervenir. Si no, olvídense de que baje el precio de la vivienda.

Desde luego que hay otros factores y que habría que hablar de ellos. Pero en este tema pasa como con la mayoría, que se hace demagogia y se practica la desinformación con un entusiasmo febril. El otro día un ilustre profesional del urbanismo planteaba que hay que empezar a considerar el derecho constitucional a una vivienda digna en los mismos términos que el derecho a la educación. Es decir, la administración debe garantizar que todo ciudadano pueda acceder a precios “razonables” a una vivienda digna, igual que puede acceder a una plaza escolar o universitaria. Por supuesto, igual que hay colegios privados no concertados, nada que oponer a que haya viviendas “de lujo”, siempre que todos podamos acceder a una digna a precio razonable. Pues esto no ocurrirá nunca si no hay intervención sobre el suelo; no es condición suficiente, pero sí absolutamente necesaria. Pero mientras los intereses que hay detrás sigan siendo los prevalentes, no se hablará en serio de estos asuntos. O mejor dicho, el debate serio se mantendrá (como ocurre desde hace muchísimos años) en el ámbito profesional que es estéril políticamente y, por tanto, para quienes sufren el problema.

En fin, me ha vuelto a salir un post rollazo, pero es que no lo he podido evitar (escribo a partir de las películas en que me involucran). Y que conste que yo tengo una más que digna vivienda y ya terminé de pagar la hipoteca.

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