Urbanismo y bancos (1)

Como sabemos de sobra, los bancos se han convertido en los mayores propietarios inmobiliarios de este país, tanto de edificios (acabados o en construcción) como de suelo (urbanizado o pendiente de urbanizar), a resultas de la imparable ejecución de las garantías hipotecarias de las inmensas cantidades de crédito concedidas durante los alegres años del boom. Tratar de saber las cifras de estos "activos" es complicado y los datos que se obtienen son cambiantes y, por tanto, poco fiables; las estimaciones más prudentes los tasan en unos 20.000 M€ en edificios (casi todo vivienda) y en torno a 50.000 M€ en suelo; para hacernos una idea, esta cantidad conjunta es superior a la recaudación total por el IRPF de 2010 (unos 67.000 M€) y viene a equivaler al 55% de todos los ingresos del Estado. Una pasada, sí, pero, según calculan los que se dedican a esto, para dentro de dos años (diciembre de 2013) la cifra subirá hasta los 120.000 M€ sólo en suelo y vivienda. Aunque, si lo miramos de otro modo, tampoco es para tanto. Como somos 47 millones de españolitos, si durante los próximos dos años pagamos cada uno la modesta cantidad de cien euros al mes, para diciembre de 2013 habremos logrado entre todos, solidariamente, comprarles a los bancos esos inmuebles y la inmensa cantidad de dinero que recibirán a cambio podrán volver a inyectarla en el mercado financiero, saneándose la economía (sobre todo la de dichas entidades) y superándose esta dura crisis a la que nos ha abocado nuestro desenfreno constructora. No piensen que esta humilde propuesta es del todo absurda, que me temo que, formulada con sutiles enmascaramientos está considerándose más que seriamente.

Ahora bien, el valor de las propiedades inmobiliarias de los bancos no es más que la suma de los valores contables de cada una de ellas y éstos, a su vez, están calculados de muy heterogéneas formas. Lo que está clarísimo es que los inmuebles están sobrevalorados; es decir, que las propiedades inmobiliarias que poseen de los bancos valen menos (mucho menos) de lo que consta en sus libros contables. Por ejemplo (caso real que conozco profesionalmente), un banco que se ha quedado con un sector de suelo urbanizable de 53 hectáreas, que a la fecha no es más que un erial, lo tiene contabilizado como un activo de 60 millones de euros, lo que debería querer decir que a ese precio puede encontrar un comprador (o muchos si lo vende a trozos) que sumando a esa inversión en suelo la de la urbanización y construcción de los edificios, más los razonables beneficios del promotor, le resulte un valor de venta de las viviendas (y otros productos inmobiliarios) acorde con el mercado. En base a unos cálculos simples, para que el valor contable que le asigna el banco a ese suelo estuviera "ajustado a mercado", el precio medio de venta de las viviendas del sector saldría en unos 150.000 € (pisos de 100 m2 de superficie construida), cuando actualmente se sitúa en torno a los 100.000 €. Lo curioso es que al actual precio de mercado, el valor máximo que puede alcanzar el suelo de que dispone el banco rondaría como mucho los cinco millones de euros, sin incluir ningún beneficio para la promoción. O dicho de otra forma, con las condiciones del planeamiento (que tampoco es que sean poco generosas, más bien al contrario), ningún promotor estaría dispuesto a afrontar la inversión de urbanizar y construir en el mismo en las condiciones actuales de mercado ni aunque se lo regalasen; la operación empezaría a ser mínimamente rentable si el precio de mercado de la vivienda se incrementase al menos en un 50%.

Los cálculos anteriores están hechos a partir de costes y precios unitarios, lo que prescinde de una cuestión determinante, cual es que en estos momentos (y me temo que por mucho mucho tiempo) no se vende casi nada. La razón no es sólo que los precios de la vivienda estén todavía altos, sino que hay demasiado stock inmobiliario. El sector que me toca estudiar en estos días tiene una capacidad teórica de 3.685 viviendas y se sitúa como área de expansión de un núcleo del sur de la isla (no turístico) que ha experimentado durante los últimos años un crecimiento desmesurado. En los años sesenta apenas era un caserío de unos 500 habitantes situado en un cruce de carreteras y, a partir de la implantación del aeropuerto del Sur y el desarrollo turístico de esa vertiente insular, empezó a acoger crecientes masas de "población de servicios" llegando a alcanzar los 18.000 residentes en la actualidad, muchos de ellos inmigrantes (una amiga mía, profesora, tenía en su clase hasta veinte nacionalidades distintas). En ese marco de "optimismo" se redacta el Plan General vigente y se califica suelo residencial que permite triplicar la población del núcleo. Naturalmente, eso no va a ocurrir; habrá que darse con un canto en los dientes si la sangría emigratoria que ya se está dando no reduce brutalmente la demografía del pueblo. En esta situación, es absolutamente inverosímil suponer que las viviendas que "caben" en el sector que estoy estudiando pudieran venderse o, lo que es lo mismo, que algún loco se atreva a urbanizarlo, que cuesta una pasta y es el paso previo para empezar a construir (que cuesta más pasta todavía). O sea, que si ya de los cálculos basados en valores unitarios se concluía que el sector tenía un "precio de mercado" de aproximadamente cero euros, ahora hemos de añadir que esa valoración previsiblemente ha de mantenerse ad aeternum, salvo que milagrosamente volvamos a asistir a una fortísima inmigración (mayor aún que la de los últimos tiempos), lo que no se cree nadie.

Hombre, tampoco es que el sector valga cero, que siempre hay que reconocerle el valor de "suelo en situación rural", según la Ley estatal (calculado en función de sus rendimientos agrícolas), que quizá podría alcanzar los dos milloncejos de euros siendo generosos, lo cual hace reflexionar ya que puede que estemos asistiendo a la quiebra del principio que sostiene todo el sistema urbanístico español, que no es otro que el supuesto de que la clasificación de un suelo como urbanizable (los popularmente conocidos pelotazos) implica un incremento de valor con cargo a parte del cual el beneficiario financia la urbanización y cede gratuitamente al Ayuntamiento los terrenos en los que disponer las dotaciones comunitarias (parques, colegios, centros de salud, etc). Va a resultar ahora, por primera vez desde finales de los cincuenta, que el suelo vale más si se destina a las actividades "propias de su naturaleza" (sector primario, vamos). Personalmente no me parece nada mal que estemos ante el principio del fin de la especulación urbanística, basada necesariamente en la incesante urbanización sobre terrenos rústicos. De hecho, la asignatura pendiente del urbanismo español (y europeo supongo) es la intervención sobre las ciudades existentes y no la expansión de sus perímetros. Pero, lamentablemente, carecemos de herramientas normativas y financieras con un mínimo de eficacia para poner en marcha actuaciones significativas en esa dirección. Este es un asunto que me lleva preocupando casi desde mis inicios profesionales y aunque en los ochenta se hablaba de ello, el inmediato triunfo de las ideologías "liberalizadoras" lo relegó casi al olvido. Hemos desperdiciado un cuarto de siglo y así nos va. Confío en que la insostenibilidad del modelo, aunque sea por los ruines argumentos de los tremendos riesgos de quiebra del sistema bancario, se haga evidente de una vez por todas a todos los tiburones que nos han llevado a esta situación.

Sin embargo, cabe esperar que se resistan como gato panza arriba a que se desmonte el chiringuito. Ya se está hablando abundantemente de las "soluciones" para salvar al sistema bancario del problema de los "activos tóxicos". Las soluciones propuestas son, cómo no, el colmo de la desfachatez. Seguiré con ellas en la próxima entrega.

I was in the house when the house burned down - Warren Zevon (Genius, 2002)